李健輝：與雜志共成長，與行業共進步

文/李健輝

收到“我與《中國物業管理》雜志這些年”的專題稿約，我深思良久。《中國物業管理》雜志從2001年3月創刊以來，一直緊扣時代脈搏，密切關注中國物業管理行業的發展，以促進行業交流為己任，觀點專業全面，視野遍及華夏甚至海外，15年來，不僅以一篇篇文章串聯記錄了行業發展的軌跡，以一張張照片定格成為物業管理行業發展的珍貴史料，更為行業同仁帶來了寶貴的實踐分享和觀點啟益。

按時間順序回顧自己在《中國物業管理》雜志發表的多篇文章，粵華物業的發展歷程與個人對行業的思考，點點滴滴重又浮出腦海。這些文章雖出自我手，但卻是粵華物業發展的忠實記錄，更透露和反映了中國物業管理的發展脈絡。

感謝《中國物業管理》雜志的約稿,喚醒了我的記憶，更感謝《中國物業管理》雜志為全國物業管理行業搭建了如此優良的交流、探討和分享經驗的平臺。在“十三五”開局元年，讓我們共同回瞰來路、相偕前行。

粵華物業改制之年，與《中國物業管理》雜志結緣

粵華物業與《中國物業管理》雜志的軌跡似乎有著某種神秘的共生和呼應，2001年是《中國物業管理》雜志創刊元年，緊接著2002年恰是粵華物業改頭換面、開天辟地的重生之年。這一年開春，2002年2月28日，粵華物業按國家關于國有企業轉制的政策，做出了一個驚世的決定：脫離粵海集團這只“航空母艦”，打破“鐵飯碗”，捧起“泥飯碗”，從國有企業轉為集體所有的非公有經濟體制?；浫A物業從此真正踏上了面向市場、參與競爭、自我經營、自我管理的征途。

轉制后的粵華物業，沒有開發商背景，沒有現成的“飯碗”，之前鐵飯碗時代的缺陷，譬如管理理念、資源整合、人才、市場競爭、管理機制等，瞬間凸顯成公司能否存活下去的頭等大事，猶如從大船上卸下、方才投身滄海的小船，裝備未繕、經驗欠缺，粵華物業獨自面臨蒼茫的市場，競爭壓力之大難以想象。但是，粵華人冷靜行事、樂觀前行，把壓力變成了動力。就在這一年，粵華物業確定了“百年制度、百年品牌”的企業愿景，創建了以“人、誠、實、效”為核心理念的企業文化；這一年，粵華物業制訂了“接一座物業，創一片天地，樹一個品牌”的品牌經營策略，貫徹了“以滿足顧客需要為中心，實現持續改進”的經營宗旨；這一年，粵華物業收購了一家清潔公司，成立了設備維保子公司和綠化子公司。粵華物業絕地重生，煥發了新的青春和活力，主營業務大步發展，在管項目數量成倍增長。

粵華人永遠不會忘記2002年！

這一年，我將粵華物業成功轉制的經驗，撰寫了《分業經營是把金鑰匙》和《民營企業——未來物業管理行業的主力軍》兩篇文章，分別在《中國物業管理》雜志2002年第5期和在2002年第6期發表，與國內同行深入分享粵華物業體制改革和發展模式的成功經驗以及“建管分離”的實踐經驗。

藉由粵華物業的改制以及撰文投稿分享經驗的這一緣起，我與《中國物業管理》雜志相識，自然而然，渾然天成。

以文會友，以道相應，與《中國物業管理》雜志相知漸深

其后幾年，我根據粵華物業的發展實踐和行業的熱點問題，陸續在《中國物業管理》雜志發表了多篇文章，如《建立“分等定級，質價相符”物業管理服務收費機制及注意事項》、《讓試金石大放異彩》、《招投標風險困擾行業規范發展》、《業主委員會：想說愛你不容易》、《淺析物業管理收費難之原由及化解》、《論物業管理服務工作中的事前管理》、《物業管理企業唯有突破傳統的盈利模式方可迎來春天》、《招投標風險困擾行業規范發展》等，每一篇文章都踩著中國物業管理行業的時代發展節拍，有些篇章和觀點甚至遠超當時同行的意識和眼界，這是身為資深行業高級管理人員對行業深度思考之后的內心自然流露，亦同聲呼應于 《中國物業管理》雜志當時的辦刊宗旨和報道方向，我與 《中國物業管理》雜志漸漸從相遇到相知、共鳴，再到深交了。

令我感受尤深的是發表于《中國物業管理》雜志2004年第5期《物業管理步入法制化理性發展階段亟待解決的問題》一文，今天重讀，仍然感慨萬千。

這要從撰文的歷史背景說起。

我國大陸第一家物業服務企業1981年在深圳市成立時，“物業管理”對當時的國內來說無異于“星星之火”。從1981至1993的十多年間，各地陸續進行物業管理試點，但仍處于摸索階段。1993年，建設部在廣東番禺和深圳召開了全國物業管理專家研討會，圍繞“什么是物業管理”、“中國要不要搞物業管理”、“中國應該搞什么樣的物業管理”三個問題展開討論。會議決定將“房屋管理”改為“物業管理”，確定了物業管理的社會化、專業化、企業化和經營型的“三化一型”發展方向，提出物業管理必須引入市場競爭機制。從上世紀90年代開始，物業管理逐漸由珠江三角洲向海南、上海、江蘇、遼寧、山東、福建等沿海經濟較發達的地區發展。據建設部當時的不完全統計，至2002年全國物業管理平均覆蓋面達38%，物業服務企業總數超過2萬家，從業人員超過230萬，全國物業管理行業的產值達到了300億元。物業管理的“星星之火”已經逐步在中華大地燎原，行業規模初具。

隨著物業管理在我國大陸地區的迅猛發展，一些深層次的問題也逐步暴露，其中有不少在全國有重大影響的典型案件、事件。

例如，1993至1996年，深圳市連續發生的三起停車場丟車案件、1998年發生的震驚全國物業管理行業的深圳市筆架山莊業主被害案、2008年好來居高層砸童案、2010年某小區物業服務費上調風波等；廣州2003年發生的“廣州維修資金第一案”、廣州某花園物業管理費糾紛案等；福建省發生的福州首起維修基金行政訴訟案、福建維修基金民事訴訟第一案等。

上述案例引起了全國物業管理行業的嚴重關注，物業管理顯現的諸多嚴重問題，要求政府加快物業管理行業的立法。2003年6月8日，國務院以第379號令公布了《物業管理條例》。

拙作《物業管理步入法制化理性發展階段亟待解決的問題》正是發表于國務院頒布《物業管理條例》之后不久，旨在對《物業管理條例》的完善和落實提出一些自己的建議。文章提出了構建適合我國國情的物業管理體制、進一步完善物業管理經營機制、厘清物業管理邊界等問題。

其中，關于轉變政府職能，文章提出：“在市場經濟條件下，物業管理行業的發展主要是靠市場機制內部各種規律的有效調節，政府通過制定必要的政策法規，運用經濟手段、法律手段和必要的行政手段進行間接管理，實行宏觀調控，綜合運用利率、稅率、價格等經濟杠桿來引導行業的發展，只有當出現市場缺陷、不正當競爭和危機時才進行直接的干預。政府的主要任務是為物業管理活動提供和維護正常運作所需的平等競爭的市場環境，培育和完善發達的物業管理市場制度體系?！?/span>

關于構建完善的行業自律機制，文章指出：“在構建完善的行業自律機制過程中，理順行業協會與物業管理企業的關系是前提，強化行規行約是重點，充分發揮行業協會的職能作用是關鍵。協會作為行業內企業的自律組織，既是會員單位的家，起到與政府、社會媒體的橋梁作用；也是行業的管理機構，所有會員都擁有相應的權利和義務，制定行業協會章程，規范行業組織內的內部運行機制，賦予協會法定的職責和義務。同時，協會會員則必須大力支持行業協會的建設，自覺遵守行規行約，接受協會的管理、監督和違規的處罰，使行業協會能充分地發揮其代表職能、溝通職能、協調職能、監督職能、公證職能、統計職能、研究職能和服務職能等各項職能?！?/span>

文章的上述觀點，終于在十二年后的廣東，也即是2016年率先試點。

國務院批準廣東省“十二五”時期深化行政審批制度改革先行先試，廣東省住建廳發布了《關于落實物業服務企業資質管理改革、加強行業自律的通知》（粵建房函[2015]1359號）和《關于公開競爭承接政府服務職能，實行行業自律管理的公告》（粵建公告[2016]11號）等文件，決定在廣東省范圍內停止物業服務企業二級、三級和暫定三級資質的行政許可，把政府服務職能轉由物業管理行業自律管理。

有鑒于上，我深信，轉變政府行政職能、加強行業自律管理，必定是物業管理行業發展的方向。

《中國物業管理》雜志見證、參與和促進了行業發展

作為中國物業管理協會主辦的全國性唯一一本國家級物業管理行業雜志、中國房地產最具理論權威期刊，《中國物業管理》雜志參與并見證了中國物業管理行業從“星星之火”到現如今的“星月燦爛”的變化。創刊15載，從2001年的啼聲初露，一路走來，直至今日的業界地位，亦備受考驗，與行業同憂喜、共沉浮。

我們欣喜地看到，《中國物業管理》雜志的謀篇布局和觀點發聲更趨全面、更加緊扣行業發展脈搏，更具先見與個性：“卷首語”總是在引領著物業管理行業的發展方向；“政策導航”平臺對最新物業管理行業法規政策的發布、研讀和貫徹比以往更細致深入；“產業論壇”開辟了物業管理理論研究的陣地；“專題聚焦”也納入了更多對當前行業重大問題的研究、探討和交流，并提供全景式的觀點呈現；“第一線”可以讀到業內最接地氣的真實案例和觀點思辯；“本刊紀事”、“區域視點”等欄目反映了全國各地同行的最新動態和新鮮經驗；“熱點討論”自然是第一時間展現了業界對最熱問題的探討和爭鳴；“境外視窗”則為讀者帶來了行業的源頭探訪、不時更新對異域發達國家同行的實踐經驗。而《中國物業管理》雜志主辦的行業論壇，更是每一次都把物業管理的理論水平提升至新的高度……

我正是從《中國物業管理》雜志不斷了解行業動態和熱點，汲取同行經驗，豐富物業管理理論，從而在思考粵華物業發展方向的時候得到了啟發。例如，粵華物業與金鵬集團重組，把智能社區、智能安保引入物業管理等重大決策，都是從《中國物業管理》雜志上學習同行經驗時獲取的養分。

作為《中國物業管理》雜志的忠實讀者和長期供稿人，掩卷之余,自身實踐和行業難點熱點常令我陷入長久的深思，有時文思泉涌、不吐不快,而《中國物業管理》雜志不僅令我思路清晰、困惑有解,更令我的思考和表達有了出口。它更是一個與同行交流的專業平臺，編讀相長,同行的充分交流和砥礪，又促進了行業的發展。

毋庸置疑，《中國物業管理》雜志參與和見證了中國物業管理行業的成長，有力促進了行業發展，從過去、現在至將來，《中國物業管理》雜志都是全國物業管理行業及業內同仁的良師益友。

結束語

回眸至今,這個時間節點,粵華已經晉級專業領先的中國物業管理公司?；浫A物業立足基業，縱身融入互聯網+的大潮，目前正在圍繞“一流的資產管理服務集成商”的目標，不斷整合所有內部和外部資源，加速進行互聯網信息化建設，打造智能服務平臺，用科技元素改良傳統物業管理基因，向政府、社區、企業和家庭提供更專業新穎的產品和服務方案，多點突破、積極試點，實現與金鵬集團戰略重組后的可持續發展,以期逐步實現“百年制度,百年品牌”的夢想。

適逢“十三五”開局元年，開放、創新、互聯網+和供給側改革等高頻詞，映射出未來幾年的經濟主旋律和發展重心，中國物業管理行業正處于互聯網+帶來的時代洪流中, 無論是主動是被動,從業人員改變思維、創新發展勢在必行。作為承上啟下的行業權威媒體,相信《中國物業管理》雜志又將圍繞新的行業熱點和關鍵詞,鋪展開新的行業長卷,我定拭目以待。

作者系中國物業管理協會副會長、廣東省物業管理行業協會執行會長、廣州粵華物業有限公司總經理

來源：《中國物業管理》雜志第７期