2024全省物業大會暨第六屆廣東物企綜合實力研究成果發布會盛大召開
2024年12月12日下午，在廣東省住房和城鄉建設廳指導下，由廣東省物業管理行業協會主辦的以“堅定信心 團結奮進”為主題的2024全省物業大會暨第六屆廣東物企綜合實力研究成果發布會在廣州陽光酒店盛大召開。
會議現場
廣東省住房和城鄉建設廳二級巡視員陳必暖，廣州市財政局一級調研員、政府采購監管處處長劉鋒，廣州市政府采購中心副主任張翅飛；廣東省物業管理行業協會會長楊國賢；特邀演講嘉賓：碧桂園服務執行董事、總裁徐彬淮，中海物業執行董事、行政總裁肖俊強，雅生活集團執行董事、總裁李大龍，北京林業大學教授、博士生導師、物業管理系主任程鵬；廣東省物業管理行業協會常務副會長李長江、梁兵、趙廣峰，監事長劉忠，副會長：李卓章、賀栩模、魯軍、姚平、張洪利、張勁、呂雨華、劉宏才、朱琳、易華平、連漢才、葉泗開、吳剛、彭登兵、黎東燦、黃燕萍、張敏、吳澤炎、盤國安、陳常偉、林瑯、周心怡、李勇軍、吳少榮、李文清、曲以江、廖傳強、張立和、王偉雄；贊助單位代表：芬尼克斯電梯有限公司董事長張良、深圳市博思高科技有限公司董事長李啟家、通力電梯區域維保服務和更新改造戰略總監陳紅云、通力電梯廣東區域更新改造總監柯茂華、廣州赤菟馬建材有限公司總經理駱衡、四川易軟信息技術有限公司廣州區域總經理唐乾；廣東省物業管理行業協會常務理事、理事、會員單位代表；廣東省內各地市協會會長和秘書長以及媒體單位的代表等共500余人出席了此次會議。本次會議由廣東省物業管理行業協會常務副會長梁兵主持。
廣東省物業管理行業協會常務副會長 梁兵
廣東省物業管理行業協會會長楊國賢在開場致辭中表示，回首過去的六年，在住建廳領導的關心指導下，在全省廣大物業企業的鼎力支持下，廣東省物協堅持每年開展綜合實力研究工作并定期發布《物業企業綜合實力研究報告》，至今已有六年。
從最初的嘗試，到形成一年一度的慣例，再到數據縱橫對比基礎上給廣大物業企業和物業行業帶來的啟迪，廣東物業行業以實際行動，展示自己作為物業行業發源地，在“胸懷、責任、擔當、引領、變革”等方面的獨特價值與地位。
回首即將過去的2024年，在全體會員單位的大力支持下，廣東省物協繼續發揮好引領物業行業發展變革的排頭兵作用，各項工作和事業取得了長足的進步。
楊國賢進一步表示，當下，物業行業面臨的生存和發展環境已經發生了巨大的變化，不少企業都在感嘆發展艱難、生存困難。面對當下的客觀環境，這里我想用毛主席的一句話來勉勵大家，那就是“前途是光明的，道路是曲折的”。
遙想四十多年前，在沒經驗、沒人才、沒基礎的艱苦環境下，廣東物業行業逆勢而起，扛起了以物業服務助力人民美好生活實現的大旗，并將物業管理這一新生事物推廣到全國。展望未來，希望大家都能堅定信心，團結奮進，克服困難，團結一致。一方面苦練內功，勤學善思，不斷提高服務的技能和本領；另一方面也要顧全大局，攜手并進，避免行業惡性競爭和無謂的內耗，共同開創物業行業新的美好的明天。
廣東省物業管理行業協會會長楊國賢
廣州市財政局一級調研員、政府采購監管處處長劉鋒在致辭中表示，政府采購具有非營盈利性、廣泛性、公開性、政策性、規范性的特點，政府采購的規模通常較大，對社會經濟有著顯著的影響。政府采購的擴大或縮小、采購結構的變化都會對社會經濟發展狀況、產業結構以及公眾生活環境產生深遠的影響。
為了保護公平競爭，制止不正當競爭行為。《廣州市物業管理政府采購項目采購需求范本》要求供應商報價不得低于自身生產、經營成本的價格，廣東省物業管理行業協會公布的物業管理行業費用成本是評價供應商報價是否低于成本價的依據之一，為此，廣州市財政局、廣州市政府采購協會將協助廣東省物業管理行業協會制訂《廣東省物業管理行業費用成本公開發布辦法》，辦法的主要內容包括成本構成、樣本采集、統計分析、公開發布等。希望大家都能積極的參與到政府采購中來，不斷通過優質的服務，實現物業企業和有關采購單位的共贏。
廣州市財政局一級調研員、政府采購監管處處長劉鋒
碧桂園服務執行董事、總裁徐彬淮在《數智引領，推進物業高質量發展》主題演講中表示，碧桂園服務正積極響應《住房城鄉建設部制定“數字住建”建設整體布局規劃》，創新智慧物業服務模式，引導支持物業服務企業開展智慧物業管理服務系統建設，打造物業管理和生活服務等應用，積極對接市場化優質服務資源，為居民提供優質服務。
2024年，碧桂園服務持續投入物業數字化及智能化能力建設，在四個方面獲得一定的實踐成效。
一是清潔機器人“零號居民”與人機協作系統。徐彬淮指出，行業發展中，機械化和自動化是不可逆的趨勢，但是針對復雜的物業服務生活場景，目前機器人難以完全替代人工。因此，碧桂園服務提出了“人機協作”的概念，并投入了3-4年時間，研發了專為物業場景量身定制的全自動清潔機器人——“零號居民”。用智能化產品及數字技術結合提高作業效率，降低成本，也使得保潔人員能夠從繁重的體力勞動中解脫出來，轉而承擔更多監督和管理工作。“零號居民”已經在5個小區試點，在保潔降本提效方面成果顯著。目前，“零號居民”經過一年半的嚴格測試后，已進入量產階段，預計2025年將有數百臺投入使用。
二是數字化運營。徐彬淮以外賣行業舉例，其通過分包訂單給最合適的員工，完成后由顧客評價的模式實現服務品質及效率的提升。碧桂園服務希望通過數字化運營，以工單化和智能調度，實現每個小區服務的合理設計和有保障的服務質量。經過一年的實踐，碧桂園服務保潔數字化的試點運營，取得保潔滿意度平均提升了5%的成果，同時80%保潔滿意度紅燈的項目在系統上線后，滿意度得到有效提升。此外，針對物業的典型提升難點——電梯運營，碧桂園服務推進了三年“乘梯無憂”計劃，通過電梯數字化的實踐，完善電梯基礎數據，實現維保作業標準化，2024年全國項目投訴率同比降低了21%。
三是在大規模項目管理中，鑒于各級管理者對實時數據與專業建議的需求，碧桂園服務憑借“大數據”與“大模型”構建數字化基礎設施體系，打造“一看一問”智能 AI 助手?！耙豢础蹦軐崟r監測項目經營、運營及財務的健康水平；“一問”則以聊天框人機交互形式，助力各級管理者高效研判項目狀況，精準分析數據，快速把握項目基本情況。
四是推進社區物聯網落地應用。以充電樁為例，碧桂園服務通過持續地自主研發，以AI技術與數字化技術結合，保障電瓶車充電安全的管控。同時，也以保險及24x7的客服體系保障用戶的使用體驗。該項目目前已為約500萬用戶提供了充電服務，并進駐了3500多個社區。接下來，碧桂園服務還有多種靈活的個性化合作方案，幫助各物企落地該應用，實現經濟效益共贏。
碧桂園服務執行董事、總裁徐彬淮
中海物業執行董事、行政總裁肖俊強在《標桿項目引領高質量發展》主題演講中表示，住建部倪虹部長明確提出：誰能為群眾建好房子、提供好服務，誰就有市場、有發展、有未來。我國的住房發展已進入了一個新階段，從“有沒有”轉向“好不好”，人們住在房子里、小區里，要舒心健康、安心放心。中海物業通過“好時節 好物業 好社區”這一理念，為大家勾畫美好生活藍圖；通過中海式物業管理現代化，明確實現“三好”的具體路徑；通過打造中海標桿，展現物業行業向現代服務業轉型的具體實踐。每一個中海標桿，正是現階段“三好”圖景的具體呈現。
在這一發展路徑指引下，中海物業主要有三方面的探索與實踐。
一是把握時代機遇，加快轉型升級。肖俊強表示，整體來看，物業行業闊步進入新的發展階段。隨著經濟增長放緩、房地產市場下行，存量市場競爭激烈，物業費限價政策也進一步壓降物業企業利潤空間。對于物業企業而言，應該從單一追求規模，逐漸轉向追求“品質、效益、規?！钡木獍l展，更好適應環境變化，尋求可持續發展。
二是弘揚工匠精神，打造標桿項目。肖俊強表示，中海物業持續打造工匠體系，不斷激發一線員工創造力和歸屬感，為共同事業貢獻智慧和力量。具體措施主要有三個：育匠心，傳承匠心成果；造匠人，打造匠才計劃；聚匠才，弘揚工匠精神。在工匠體系的有力支撐下，中海物業正式對外發布“1+2+N”標桿項目服務體系，詳細對外披露標桿項目的服務標準、管理支撐和可持續的核心能力。
三是塑強科創能力，踐行綠色發展。肖俊強表示，科技創新和綠色低碳是高質量發展的重要內涵，中海物業結合中建集團和中海集團的專業背景和產業鏈優勢，提質增效、提升員工與客戶體驗，更好地滿足市場和社會期待。一方面，中海物業科技創新成果不斷落地項目應用，提供行業解決方案，實現關鍵技術突破，屢次獲得來自政府和市場的認可；另一方面，中海物業正式發布碳中和白皮書，不僅為標桿項目不斷注入新鮮活力，也更加契合可持續發展的理念，對環境更友好。
肖俊強最后表示，中國式現代化進程正徐徐展開，高質量發展浪潮滾滾向前，大家要立足項目，直面需求，順應大勢，更好面對新時代、新機遇、新挑戰，創建更多標桿項目，共創物業服務的美好未來。
中海物業執行董事、行政總裁肖俊強
雅生活集團執行董事、總裁李大龍在《向善共贏 暖光終至》主題演講中表示，目前物業行業正處于一個多變的時代。從外部來看，國際政治地緣沖突不斷、貿易摩擦頻發，宏觀經濟承壓，地產深度調整等因素已傳導到物業行業的經營端、服務端；從內部看，物業行業也面臨著一系列考驗，包括業主對高品質服務的期望，行業規范化管理要求趨強，時刻緊繃的公共安全責任之弦......如何提升空間服務延伸下，為更多用戶提供體驗價值？雅生活選擇堅守服務本質，構建向善共贏美好生態。
李大龍表示，機遇和挑戰并存的時代，我們既要看到短期波動之“形”，更要看到長期發展之“勢”。雅生活聚焦目前企業的經營和管理，遵循“專業價值、經營價值、創新價值、治理價值、自我價值”五大價值，構建向善共贏服務生態，基礎服務之外，更要為業主提供情緒價值、情感享受，增強服務粘性。構建有利于企業、業主、社區、城市等多邊共贏的可持續發展智慧服務美好生態價值，以向善、共贏的初心，抓住存量時代服務生態的競爭優勢。
他分享了雅生活在不同維度下的服務實踐。居住體驗方面，雅生活舉辦了首屆業主藝術節，成功實現了服務價值創新、共創模式創新和跨界影響創新；通過小雅公社這一社區服務品牌及超過8000場社區活動的開展，成功打造“社區共治標桿”；品質煥新方面，雅生活啟動“100個回家路上的改變”專項，對超300個雅社區全面煥新，點亮近30萬業戶回家路；公建智慧大物業方面，創建“大院管家”模式，以客戶為中心，以網格為單元，全板塊、全線條、全業務貫通服務；城市服務方面，推出了“1316N”服務模式，效實現了“實時監督+分類巡查+專項整治”的工作閉環；高校服務方面，探索出“4F網格一體化管理服務模式”，加強師生服務體驗。
最后，他引用近代歷史學家顧頡剛的話作為結尾，勉勵全場所有物業同行——“惟其當時肯耗費覓路的功夫，才能在日后得到該走的大道”。他相信，前宏觀經濟下行已經探底，曙光初現，物業人只要善向實，奮發有為，努力終將會被看見、被認可。
雅生活集團執行董事、總裁 李大龍
北京林業大學教授、博士生導師、物業管理系主任程鵬在《2018-2024年廣東物業公司發展軌跡》主題演講中表示，通過連續六年數據的對比，我們發現了很多數據背后的趨勢。
一是2021年公司業績高峰之后，2022年參評物業公司經營總收入、管理面積和凈利潤增長率斷崖式下降。2023-2024年，初步遏制下降趨勢，是否實現觸底“徘徊”態勢，還不能給出判斷。以關鍵指標同比增長率（YOY）下降幅度為例：上市公司：凈利潤104.8%>經營總收入87.5%>管理面積37.5%；非上市公司：凈利潤160.6%>管理面積129.4% >經營總收入53.3%。
面對這一趨勢，物業行業也在積極自救，我們猜測，非上市公司的救贖之路主要是通過淘汰虧損項目，遏制凈利潤下滑的趨勢。
二是廣東省頭部與非頭部物業公司之間分化的原因。我們采取耦合協調度分析方法，耦合協調度（D值）=耦合度（C值）×協調度（T值）。對比發現，分化來自頭部上市物業公司提升了協調度，表明不同業務間不僅聯系緊密，而且能夠通過業務之間的相互作用，實現了從不同業務物理拼湊到化學反應的轉變，做到互利共贏。
三是規模是一把雙刃劍。我們采取DEA模型分析方法，跟蹤的5家廣東省頭部物業公司，在項目層面的管理能力、服務能力、獲利能力幾乎沒有差異，反映出技術效益良好。同時，也出現了規模不經濟的問題，規模效益低于其他類型的物業公司。頭部物業公司如何理解龐大規模帶來的管理復雜性，控制耗損就成為當務之急。
四是頭部物業公司推崇的“城市密度”并不是破解規模不經濟的方法。核心原因是不能復制的方法都不是理想的方法，如何實現方法與管理模式、經驗可復制，才是解決問題的方法。
程鵬同時表示，當下經濟社會正從增量到存量，企業經營偏重“質量經營”，產業周期進入供給側邏輯，需要我們判斷出廣東上市物業公司所處的發展階段。通過RCM模型分析，發現行業進入底部蟄伏階段，頭部企業資本開支出現擴張小幅提升，整體經營指標維穩。
程鵬最后表示，廣東省上市物業公司處于產業發展階段的出清末期，出清末期到底徘徊多少時間，無法判斷。未來alpha公司特征：提升內部運營效率，聚焦于核心業務領域，并強化資源整合與優化能力。至于如何提升效率、聚焦領域、強化整合，這既是現有行業的共識，也是企業不斷探索和努力的方向。
北京林業大學教授、博士生導師、物業管理系主任程鵬
廣東省物業管理行業協會行業發展研究中心主任魯軍隨后發布了《2024廣東省物業服務企業綜合發展研究報告》。魯軍表示，本次報告自9月29日正式發布通知以來，歷時兩個多月，經過信息填報、初步審核、報告編制、報告評審等步驟，最終形成了這份報告。本次報告總字數接近14萬字，這也是省物協連續第六年發布綜合實力研究報告。本次報告對過去六年的數據做了縱橫向對比，同時還專題研究了法律法規體系，是認識和了解廣東物業行業乃至全國物業行業發展方向的不二之選。
本次報告總共分為六個部分，分別是：廣東物業行業高質量發展實踐與探索；126家廣東樣本物業企業發展現狀；廣東上市物業企業發展現狀；一線城市物業管理政策法規體系研究；專題研究：房屋全生命周期管理與物業管理可持續發展；2024廣東物業之聲。
魯軍透露，“一線城市物業管理政策法規體系研究”系統的分析了物業管理法律法規及政策的演進脈絡，揭示了物業管理法律法規及政策的內在規律。相信這些內容一方面能夠幫助大家避免重蹈覆轍，還能在法律法規及政策的制定與執行中汲取智慧，提高效率。同時，歷史上的成功案例更是為我們提供了寶貴的啟示與借鑒。
廣東省物業管理行業協會行業發展研究中心主任魯軍
最后，廣東省住房和城鄉建設廳二級巡視員陳必暖在總結發言中指出，面對當前的發展形勢，廣大物業企業要要做到五個兩手抓。一是物業企業發展與安全兩手抓。一方面，最近的很多文件如智慧社區建設等，不少內容與物業企業有關；另一方面，安全是物業企業生存與發展的底線和紅線，物業企業要做好公共設施設備、消防設施、老舊電梯等日常管理和維護工作，包括最近的熱點電動自行車管理工作等。二是黨建與服務兩手抓。一方面，堅持黨建引領是社區和諧、防范化解社區矛盾、推動物業行業高質量發展的重要基礎；另一方面，服務是物業行業的重要根基，要堅持培育工匠精神，通過關心關愛物業員工，促進工匠精神的培育和打造，最終更好的服務廣大業主。三是堅持傳統服務和現代服務兩手抓。一方面，傳統服務與業主日常工作生活和獲得感、幸福感息息相關；另一方面，隨著智慧化、數字化的深入發展及物聯網的廣泛運用，對物業企業提出了一定的挑戰和要求。四是堅持依法經營與開拓創新兩手抓。一方面，依法經營是對物業企業作為經營主體最基本的要求；另一方面，要堅持開拓創新的理念，通過智慧社區建設、綠色發展轉型等，真正的把傳統物業企業打造成現代服務企業。五是服務品質和服務效能兩手抓。一方面，要堅持服務導向、問題導向，發現問題要及時報告處置，平時的演練要到位，要抓演練和落實，只有這樣，真正的出現問題，才能快速響應，真正把服務做到位；另一方面，要堅持高素質、高效率、高質量的導向，不斷提高社區服務效能和一線服務品質，切實為中國式現代化和現代服務業的發展貢獻物業行業的力量。
廣東省住房和城鄉建設廳二級巡視員陳必暖
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